Procedure di conciliazione in materia di diritto di locazione e affitto: il numero di nuovi casi è in rialzo
Berna, 12.05.2026 — Nel secondo semestre del 2025 le autorità di conciliazione in materia di diritto di locazione e affitto hanno registrato 19 240 nuove procedure a livello nazionale (+1482 rispetto al primo semestre 2025). Nel periodo in esame ne hanno risolte 17 328, la maggior parte delle quali riguardanti le disdette contrattuali ordinarie. È nuovamente aumentata anche la quota delle richieste di riduzione della pigione.
Tra luglio e dicembre 2025 il numero di procedure avviate in materia di diritto di «locazione e affitto»[1] è aumentato dell’8,34 %. Si conferma così la tendenza al rialzo registrata dopo il secondo semestre del 2024. Poiché nel primo semestre del 2024 ne erano state avviate più di 25 000, il dato annuale per il 2025 rimane comunque inferiore di 5426 unità rispetto a quello del 2024. In 16 Cantoni il numero delle procedure avviate è aumentato rispetto al 1° semestre 2025; in dieci Cantoni i nuovi casi sono diminuiti (FR, GL, NW, OW, SO, SG, TI, UR, VD e VS).
Le pendenze del primo semestre 2025 e le nuove procedure ammontavano in totale a 29 547 casi da trattare nel secondo semestre 2025. Considerando che 17 328 procedure sono state chiuse, rimangono 12 219 casi pendenti del 2025 (+22,1 %).
Quota di conciliazione del 57,9 %
Nel 57,9 % dei casi, ovvero in 10 029 procedure risolte, è stata raggiunta un’intesa tra le parti per transazione, acquiescenza o desistenza incondizionata. In 2453 casi (14,2 %) la conciliazione tra le parti è fallita ed è stata rilasciata un’autorizzazione ad agire. 3979 casi (23 %) sono stati chiusi per ritiro, non entrata nel merito, mancanza di oggetto o rinvio a un tribunale arbitrale, mentre in 134 casi è stata svolta una procedura di mediazione, anziché di conciliazione, cioè con l’intervento di un mediatore indipendente. Queste procedure sono state segnalate dai Cantoni di Friburgo, Turgovia e Sciaffusa. Per quanto riguarda le controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 2000 franchi sono state emanate 85 decisioni (0,5 % dei casi conclusi). Nelle procedure concluse, 545 proposte di giudizio (3,1 %) sono state accolte dalle parti, mentre 237 (1,4 %) sono state respinte da almeno una parte e di conseguenza è stata rilasciata un’autorizzazione ad agire.
Le disdette ordinarie del contratto è il motivo più frequente nelle procedure di conciliazione risolte
Le contestazioni relative alle disdette contrattuali ordinarie costituiscono la maggior quota (14,78 %, ossia 2561 casi) delle procedure concluse. Le pretese di pagamento costituiscono il secondo motivo di controversia più frequente, con 2023 procedure (11,67 %). I ricorsi a seguito di aumenti della pigione, che nel primo semestre del 2025 rappresentavano ancora la maggior quota dei casi conclusi, sono diminuiti del 42,91 % e sono stati il terzo motivo più frequente delle procedure risolte. Nelle procedure di riduzione della pigione si è osservato un aumento dal 4,23 % al 7,46 % dei casi conclusi (+76,36 %). La maggior parte delle procedure concluse relative alla contestazione della pigione iniziale è stata registrata nei Cantoni di Ginevra, Vaud e Zurigo: l’85,22 % nel secondo semestre e l’88,56 % nel primo semestre.
Ruolo delle autorità di conciliazione
Nei casi di controversie di diritto civile, la procedura giudiziaria è preceduta dal tentativo di trovare un’intesa davanti a un’autorità di conciliazione. Per le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali, l’autorità di conciliazione è composta da una persona indipendente, che ne assume la presidenza, e da una rappresentanza paritetica di proprietari e inquilini. La procedura è retta dal Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC).
[1] Terminologia ai sensi degli articoli 253a cpv. 3 e 275 («affitto») CO